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房貸利率那么高,首付多付點是不是更劃算?
發布 :
財神華
時間 :
2019-03-28 15:47:21
來源 :
多寶庫
瀏覽 :
534

最近很多城市都爆出了房貸利率下調的消息,但大部分也只是降低上浮比例而已,跟前兩年比起來,其實還是算高的。

中午吃飯幾個同事還討論起這個話題,說房貸到底分多少年比較劃算

其實關于房貸的問題,大家平時的疑問真挺多的:

身邊有筆閑錢,要不要提前把房貸尾款還了?

為了減小月供壓力,首付是不是應該多付點?

我有錢付全款,干嘛還要讓銀行去賺利息呢?

財神華不想急著說答案,請你耐心把文章讀下去,看完你就會知道該怎么做了。


首先要明白一點:資金是有成本的,所以借貸會產生利息。

從這個角度看,那些買房想盡量少貸款的人,也并沒有錯。

但普通人難以懂得的是,同樣是資金,有無杠桿、有無通脹,其價值是大不一樣的。

我們先來探討一下借錢的成本問題。

借錢的成本

通過上面這張表格的對比你會發現,按揭貸款絕對是世界上最劃算的貸款。

放在09年房貸利率打7折那會,差不多3.43%的利率就能貸到好幾十年。

如今隨便一個銀行理財的收益都過4%了,你說這不是套利的機會是什么?

如果你投資能力再強一點,理財收益達到年化15%也不是什么難事,里邊的利差有多少,趕緊好好算算吧。

所以買房按揭就相當于向國家要一大筆本金,然后拿去錢生錢,這樣的福利,傻瓜才不要。

至于要不要提前還貸,你算算項目收益和資金成本哪個更高就知道了。

比如你借款的資金成本是5%,而房價長時間橫盤,或者漲幅小于5%,這意味著你杠桿翹的越高,虧損就越多,此時,顯然及時止損更劃算。


接著再來探討一下資金通脹的問題。

從信用貨幣的特征來看,錢一定是會越印越多的,所以經濟發展的規律就是物價不斷在上漲,貨幣不斷在貶值。

也就是說,鈔票的面值雖然固定,但其背后是有通脹成本的。

你今天分期貸款的100萬,跟30年后的100萬,是不一樣的。房貸分期越長,相當于掙的越多。

來算一筆賬就全清楚了。

按照現在的情況,人民幣購買力平均每年貶值7%。100塊,在10年、20年、30年之后,分別只值48元、23.4元、11元。

以此推算,如果你按揭30年買一套房子,每月還款1萬元,那么10年后你每月的實際還款金額只有4800元,相當于按揭時候的二分之一。

20年后你的實際負擔只有最初的四分之一了。

到了30年,你的負擔只有最初的十分之一了!

看明白沒?房貸按揭看起來有30年,但其實真正有還貸壓力的只有前10年。

我這里算的還僅僅是貨幣超發對購買力的影響,如果計算上你的收入增速,還貸壓力會更小。


最后我想再跟你探討一下機會成本的問題。

假設你有10萬塊,給你2個選擇,一種是賣水果,一種是賣衣服。

賣水果可能掙2萬塊,賣衣服掙1萬塊,你會怎么選?

大部分人應該都會選賣水果。那好,我們做出這個選擇的實際成本是多少呢?

我猜一半以上的人會回答是10萬,但實際上應該是11萬才對。

因為你放棄了賣衣服掙1萬的機會,這實際上也是一種成本,叫機會成本。

套用到買房的事情上也一樣,你花那么大一筆錢去全款買房,犧牲掉的就是它放在其他用途能夠賺錢的機會。

這其實又回到我們之前討論的現金流問題上了,當你遇到高收益項目卻拿不出錢時,那是何等的痛苦?

就像2009—2017期間出現的好幾次房價暴漲套利機會,你手里沒有現成的錢,房價再漲、機會再好,你也只能睜眼看著。

現在你知道買房時貸款這件事該怎么辦了吧?

學會富人(強者)思維,遠離窮人(弱者)思維,這才是財商進階的關鍵啊。


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